Om en hyresgäst använder en bostadslägenhet tillsammans med andra personer, ska hyresgästen för övervakning av rättigheter och skyldigheter som hänför sig till hyresförhållandet samt för fullgörandet av ansvar skriftligen anmäla hyresvärden antalet boende och den i 17 § avsedda grunden för deras rätt att bo i lägenheten. Dessutom ska för boende som är myndiga anmälas namn, födelsedatum och kontaktinformation. 

Om uppgifter om andra boende inte har lämnats i samband med att hyresavtalet ingicks, ska den anmälan som avses i 1 mom. lämnas utan dröjsmål efter det att hyresgästen har fått lägenheten i sin besittning och därefter alltid när en ny boende flyttar till lägenheten. Om en anmäld boende flyttar bort från lägenheten, ska också detta utan dröjsmål anmälas skriftligen till hyresvärden. 

Hyresgästen får för högst två år upplåta hela bostadslägenheten att användas av någon annan för boende, om hyresgästen på grund av arbete, studier eller sjukdom eller av någon annan motsvarande orsak tillfälligt vistas på annan ort eller om det finns någon annan särskild orsak till upplåtelsen och hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig upplåtelsen. 

Hyresgästen ska senast en månad innan lägenheten tillfälligt upplåts för att användas av någon annan skriftligen meddela hyresvärden om upplåtelsen och den avtalade eller sannolika varaktigheten för den samt om till vem lägenheten upplåts. Om hyresvärden inte godkänner upplåtelsen, ska hyresvärden inom 14 dagar från det att hyresvärden fick meddelandet föra grunden för sin vägran till domstol för prövning. Om domstolen godkänner grunden för vägran, ska den förbjuda upplåtelsen. Om domstolen förkastar hyresvärdens talan, kan lägenheten upplåtas tillfälligt för att användas av någon annan trots att hyresvärden söker ändring. 

Vad som föreskrivs i denna paragraf tillämpas dock inte på en arbetsbostad. 

Om lägenheten inte när hyresförhållandet börjar är i det skick som krävs eller avtalats eller under tiden för hyresförhållandet av någon annan orsak än försummelse eller vårdslöshet från hyresgästens sida råkar i bristfälligt skick och hyresvärden är ansvarig för lägenhetens skick, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och hyresvärden inte efter att ha fått ett meddelande om den utan dröjsmål eller inom avtalad tid sörjer för att bristen avhjälps eller bristen inte kan rättas till. Om hyresvärden underlåter att avhjälpa bristen, får hyresgästen, i stället för att häva hyresavtalet, avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, utom om bristen beror på att byggnaden är halvfärdig eller en myndighet har förbjudit att lägenheten används. Hyresgästen ska sörja för att de kostnader som avhjälpandet av bristen vållar hyresvärden förblir skäliga. 

Hyresvärden och dennes företrädare har rätt att få tillträde till lägenheten, när detta behövs för att övervaka lägenhetens skick och vård eller för reparations- och ändringsarbeten eller vårdåtgärder i lägenheten eller för att övervaka dem. Hyresvärden och dennes företrädare har dessutom rätt att få tillträde till lägenheten och förevisa den, om avsikten är att lägenheten ska säljas eller hyras ut på nytt. 

Besök i lägenheten ska ordnas vid en tidpunkt som är lämplig för hyresvärden eller dennes företrädare och hyresgästen, om detta inte hindras av ärendets brådskande natur eller art.  

Om det inte går att komma överens om en lämplig tid av orsaker som beror på hyresgästen och hyresgästen har getts tillräckligt med tid att svara i ärendet, kan besöket i lägenheten genomföras inom skälig tid efter det att svarstiden gått ut, förutsatt att hyresgästen på förhand har meddelats om tidpunkten för besöket. 

Om ett besök i lägenheten genomförs vid en annan tidpunkt än en tidpunkt som avtalats med hyresgästen, ska det i lägenheten i samband med besöket lämnas ett meddelande av vilket framgår orsaken till besöket, namnet på den som lämnat meddelandet och kontaktuppgifter till den aktör som ger ytterligare information om besöket. 

Bestämmelser om hyresvärdens och dennes företrädares rätt att få handräckning av polisen finns i 14 §. 

Det är förbjudet att använda tobaksprodukter avsedda för rökning eller annan upphettning inomhus i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten. Hyresvärden kan dock ge tillstånd till användning av tobaksprodukter i dessa utrymmen, förutsatt att annan lagstiftning, myndighetsföreskrifter eller en bestämmelse i bolagsordningen inte förbjuder eller hindrar det.  

Vad som föreskrivs om användning av tobaksprodukter i 1 mom. gäller även rökning och användning av de produkter som avses i 73 § i tobakslagen (549/2016). 

Hyran bestäms enligt vad som har avtalats, om inte något annat följer av denna eller någon annan lag. 

Om det har avtalats om justering av hyran så att hyresvärden under hyresförhållandet ensidigt får bestämma tidpunkten för en hyreshöjning eller dess belopp, är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt, om det inte också har avtalats om den grund enligt vilken hyran får höjas under avtalsförhållandet. Om hyresvärden vill höja hyran ska denne lämna hyresgästen ett skriftligt meddelande om höjningen, den nya hyran och tidpunkten för ikraftträdandet av höjningen. Hyreshöjningen träder i kraft tidigast en månad efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den hyresbetalningsperiod då meddelandet lämnades och höjningen får inte tas ut retroaktivt. Hyresvärden ska på hyresgästens begäran avgiftsfritt och utan dröjsmål lämna denne uppgifter om grunden för höjningen och om hur den nya hyran beräknas. 

Vad som föreskrivs i 2 mom. tillämpas inte på ersättning för vatten eller elektricitet eller någon annan användningsbaserad ersättning i anslutning till hyresförhållandet, om det har avtalats om att hyresvärden ska få sådan ersättning och om hur ersättningen bestäms. Om ersättningen bestäms på basis av förbrukning eller användning, ska hyresvärden i samband med uttaget av ersättningen lämna hyresgästen uppgifter om förbrukningen eller användningen samt i möjligaste mån om andra grunder för ersättningen. Hyresvärden ska utan dröjsmål underrätta hyresgästen om att grunden för bestämmande av ersättningen har ändrats.  

Under den tid de bestämmelser i aravabegränsningslagen (1190/1993) eller i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) som gäller bestämmande av hyran tillämpas på bostadslägenheten, ska av bestämmelserna i detta kapitel i fråga om hyrans storlek och de uppgifter som ska lämnas om hyran tillämpas 1 mom. i denna paragraf, 27 a och 29 §, 30 § 1 mom. samt 31 och 32 § och dessutom vad som föreskrivs om detta i de nämnda lagarna eller med stöd av dem. 

Hyresvärden får inte säga upp hyresavtalet under den tid då frågan om hyran är skälig prövas av tingsrätten på yrkande av hyresgästen. 

Domstolen kan på yrkande av hyresvärden enligt prövning höja hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämmande av hyran med stöd av 36 § i lagen om rättshandlingar på förmögenhetsrättens område ska anses vara oskäligt. 

Om hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran ändras, ska domstolen i sitt avgörande bestämma från vilken tidpunkt den ändrade hyran eller det ändrade villkoret träder i kraft. Om ändring söks i tingsrättens avgörande om hyrans belopp eller det villkor som gäller bestämmande av hyran, ska hyran dock betalas till det tidigare beloppet tills hovrätten har avgjort frågan, om inte något annat avtalas. 

Under den tid de bestämmelser i aravabegränsningslagen, lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån eller lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus (574/2016) som gäller bestämmande av hyran tillämpas på bostadslägenheten ska hyresvärden, om denne vill höja hyran, lämna hyresgästen ett skriftligt meddelande om höjningen, grunden för höjningen och den nya hyran. Hyreshöjningen träder i kraft tidigast två månader efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den hyresbetalningsperiod då meddelandet lämnades och höjningen får inte tas ut retroaktivt. 

Vad som föreskrivs i 1 mom. tillämpas inte på ersättning för vatten eller elektricitet eller någon annan användningsbaserad ersättning i anslutning till hyresförhållandet, om det har avtalats om att hyresvärden ska få sådan ersättning och om hur ersättningen bestäms. Om ersättningen bestäms på basis av förbrukning eller användning, ska hyresvärden i samband med uttaget av ersättningen lämna hyresgästen uppgifter om förbrukningen eller användningen samt i möjligaste mån om andra grunder för ersättningen. Hyresvärden ska utan dröjsmål underrätta hyresgästen om att grunden för bestämmande av ersättningen har ändrats.  

När tingsrätten ålägger hyresgästen att flytta bort från lägenheten kan den på yrkande av hyresvärden ålägga hyresgästen att betala hyra till utgången av den månad som följer efter den dag då domen meddelades. 

Köparen av en fastighet som har sålts på ett försäljningssätt enligt utsökningsbalken (705/2007) har rätt att säga upp hyresavtalet för en lägenhet som hör till fastigheten inom en månad från det köparen tog fastigheten i sin besittning eller från den senare tidpunkt då köparen fick kännedom om hyresavtalet, om inte något förbehåll om hyresrättens bestånd har gjorts vid försäljningen. Vad som ovan föreskrivs om fastighet gäller också arrenderätt till tomt samt sådan arrenderätt jämte byggnader som kan säljas på ett försäljningssätt enligt utsökningsbalken så som fast egendom. 

Rätt att häva ett hyresavtal har också den som med stöd av en bestämmelse i bolagsordningen har löst in de aktier som berättigar till besittning av lägenheten, om hyresavtalet har ingåtts under den tid inlösningsrätten var i kraft eller en rättegång om inlösningsrätten var anhängig. Hyresavtalet ska då hävas inom en månad från inlösningen av aktierna eller domstolens lagakraftvunna avgörande om inlösningsrätten eller från den senare tidpunkt då inlösaren fick kännedom om avtalet. 

Vad som i 39 och 40 § föreskrivs om försäljning enligt utsökningsbalken och ägarbyte på grund av klandertalan eller inlösen tillämpas inte på en sådan lägenhet som används som hyresbostad och som avses i 2 § i aravabegränsningslagen, lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån eller lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus under den tid då lägenheten omfattas av de begränsningar som avses i de nämnda lagarna. 

Hyresgästen får utan tillstånd av hyresvärden överlåta hyresrätten till sin make som bor i lägenheten, till barn som hör till familjen eller till någondera makens förälder, om den familjemedlem till vilken hyresrätten överlåts omedelbart före överlåtelsen har bott i lägenheten utan avbrott i minst ett år och om hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig överlåtelsen av hyresrätten. 

Om hyresgästen avlider, förblir hyresförhållandet i kraft på de tidigare villkoren, om inte något annat föreskrivs nedan, och hyresgästens dödsbo svarar i stället för den avlidna hyresgästen för uppfyllandet av hyresvillkoren. 

Om hyresgästen hade hyrt lägenheten ensam och det vid hyresgästens död inte bodde en i 45 § 1 mom. avsedd familjemedlem i lägenheten, upphör hyresförhållandet utan uppsägning två månader från den sista dagen i den kalendermånad under vilken hyresvärden fick kännedom om hyresgästens död. Hyresvärden ska efter att ha fått kännedom om hyresgästens död utan dröjsmål sträva efter att underrätta dödsboet eller någon av delägarna i dödsboet om den tidpunkt då hyresförhållandet upphör. Om det inte går att få tag på någon av delägarna i dödsboet, ska hyresvärden utan dröjsmål sända tillkännagivandet om tidpunkten då hyresförhållandet upphör till den lägenhet som hyresförhållandet gäller. Ett dödsbo som önskar fortsätta hyresförhållandet ska, innan hyresförhållandet upphör med stöd av detta moment, skriftligen meddela hyresvärden att det önskar fortsätta hyresförhållandet. 

Den som hade hyrt lägenheten tillsammans med den avlidna hyresgästen har rätt att i stället för dödsboet fortsätta hyresförhållandet. Samma rätt till fortsatt hyresförhållande har en i lägenheten bosatt efterlevande familjemedlem till hyresgästen. Den som önskar fortsätta hyresförhållandet ska inom tre månader från hyresgästens död skriftligen meddela hyresvärden att den vill fortsätta hyresförhållandet. När meddelandet har gjorts, upphör dödsboets ansvar för uppfyllande av hyresvillkoren och ansvaret övergår på den som har meddelat att den fortsätter hyresförhållandet. 

Oberoende av vad som har avtalats om hyresförhållandets längd eller uppsägningstidens början, kan dödsboet alltid säga upp avtalet så som föreskrivs om ett hyresavtal som är i kraft tills vidare. Om hyresgästen hade hyrt lägenheten tillsammans med någon annan, hör uppsägningsrätten till dödsboet och den kvarlevande hyresgästen gemensamt. Vardera har också rätt att säga upp avtalet för egen del. 

Om hyresvärden vill motsätta sig att ett hyresförhållande fortsätts enligt 2 eller 3 mom., ska hyresvärden ha grundad anledning till det och inom en månad från det att denne fick meddelandet om fortsättning föra grunden för sin vägran till domstol för prövning. Hyresförhållandet fortsätter under tiden för rättegången på de tidigare villkoren. Om hyresvärdens talan godkänns, ska domstolen i sitt avgörande nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga svaranden att flytta när hyresförhållandet upphört. 

Om egendom som kan antas ha tillhört en avliden hyresgäst blivit kvar inomhus i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten när hyresförhållandet upphört, kan hyresvärden flytta egendomen någon annanstans. Hyresvärden kan dock genast bortskaffa avfall. Om den egendom som finns i ovannämnda utrymmen uppenbart tillhör någon annan boende än den avlidna hyresgästen och denna boende inte längre använder lägenheten, tillämpas 68 a § på egendomen i fråga. 

Bestämmelser om vård och omhändertagandet av en avlidens egendom, anmälan om dödsfall till rätten samt förordnande av syssloman finns i 18 kap. 3 och 4 § i ärvdabalken (40/1965). 

Hyresvärden ska ta hand om en avliden hyresgästs i 1 mom. avsedda egendom för dödsboets räkning, tills den som med stöd av bestämmelserna i ärvdabalken har rätt att ta boets egendom i sin besittning eller den som ansvarar för förvaltningen av boets egendom tar emot egendomen. Hyresvärden är ansvarig för sådan skada på egendomen som hyresvärden orsakat avsiktligt eller av oaktsamhet.  

Behövliga kostnader för att utreda ärendet och för att ta hand om egendomen ska betalas av dödsboets medel till hyresvärden med iakttagande av vad föreskrivs om boutredningsskulder i 21 kap. 1 § i ärvdabalken. 

Om domstolen inte kan förordna en syssloman som avses i 18 kap. 4 § i ärvdabalken på grund av att ingen samtycker till uppdraget och förutsättningarna för förordnande av en syssloman annars föreligger, kan domstolen, om det behövs, på yrkande av hyresvärden i samband med ett anhängigt ärende som gäller förordnande av en syssloman bestämma att den i 46 a § 1 mom. i denna lag avsedda egendom som tillhört den avlidne hyresgästen övergår till hyresvärden utan vederlag. 

När domstolen utfärdar ett förordnande som avses i denna paragraf ska den i tillämpliga delar beakta vad som föreskrivs i 68 a § 4 och 5 mom. De behövliga kostnader som orsakats hyresvärden för att utreda ett ärende och för att ta hand om egendom ska dessutom på yrkande av hyresvärden ersättas på det sätt som föreskrivs i 46 a § 4 mom. 

Domstolens avgörande kan verkställas omedelbart, även om det inte har vunnit laga kraft, om inte något annat bestäms i avgörandet. 

Uppsägningstiden i fråga om hyresavtal börjar löpa från den sista dagen i den kalendermånad, under vilken uppsägningen har skett, om inte något annat avtalas eller följer av denna eller någon annan lag. 

När hyresvärden säger upp hyresavtalet är uppsägningstiden fyra månader, om hyresförhållandet som avser lägenheten omedelbart före uppsägningen har fortgått minst två år utan avbrott, och i annat fall tre månader (uppsägningstid för hyresvärden). 

Ett villkor som förkortar hyresvärdens eller förlänger hyresgästens uppsägningstid är ogiltigt. Likaså är ett sådant villkor ogiltigt enligt vilket uppsägningstiden kan börja första gången inom en viss tid från det att hyresförhållandet började. 

Bestämmelser om delgivning av uppsägningsmeddelande finns i 13 a—13 d §. 

Domstolen kan berättiga hyresgästen eller hyresvärden att säga upp ett hyresavtal på någon särskild grund som nämns i 2 eller 3 mom. oberoende av vad som har avtalats om hyresförhållandets längd eller uppsägningstidens början. 

Godkänns hyresgästens talan om att uppsägningen ska förklaras ogiltig, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren, om inte domstolen beslutar något annat på yrkande av hyresgästen eller hyresvärden. Om talan förkastas, ska domstolen i sitt avgörande nämna när hyresförhållandet upphör med anledning av uppsägningen och ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet har upphört. 

Vad som i 1 mom. 2—6 punkten föreskrivs om lägenheten gäller också sådana gemensamma utrymmen på fastigheten eller i byggnaden vilka hyresgästen får använda med anledning av hyresförhållandet. 

Hyresvärden får inte häva hyresavtalet på en i 61 § 1 mom. 3—7 punkten föreskriven grund, om inte hyresvärden har givit hyresgästen en skriftlig varning.  

Bestämmelser om delgivning av varning finns i 13 a—13 d §. 

Om hyresgästen med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller rättelse annars sker, har hyresvärden inte rätt att häva hyresavtalet. 

Varning behövs dock inte, om det förfarande från hyresgästens sida som utgör hävningsgrund har upprepats och hyresgästen redan tidigare har getts en varning på grund av förfarandet eller om hyresgästen i det fall som avses i 61 § 1 mom. 4—7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt. 

Bestämmelser om delgivning av meddelande om hävning finns i 13 a—13 d §. 

Om hävningen inte har verkställts på det sätt som föreskrivs i denna paragraf, är hävningen utan verkan. 

Flyttningsdagen är den dag då hyresavtalet upphör. 

Om det inomhus i lägenheten, på balkongen som hör till lägenheten eller i något annat privat utrymme inomhus eller utomhus i anslutning till lägenheten när hyresförhållandet upphört har blivit kvar egendom som kan antas tillhöra en hyresgäst som har bott i lägenheten eller en annan boende som inte längre använder lägenheten och som inte tar egendomen i sin besittning inom den tidsfrist som anges i 2 mom., övergår egendomen efter tidsfristen utan vederlag till hyresvärden. Hyresvärden kan dock genast bortskaffa avfall och annan klart värdelös egendom, förutom om det är fråga om fotografier, handlingar eller andra motsvarande föremål. 

Den tidsfrist som avses i 1 mom. är en månad från det att hyresvärden har underrättat hyresgästen om egendomen och övergången av äganderätten till den. Om meddelandet inte kan lämnas till hyresgästen, är tidsfristen fyra månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten eller, om det inte finns en tillförlitlig utredning om denna tidpunkt, från det att hyresvärden fick lägenheten i sin besittning. 

Hyresvärden ska ta hand om egendomen för hyresgästens räkning tills hyresgästen tar emot den eller tills tidsfristen enligt 2 mom. har gått ut. Hyresvärden är ansvarig för sådan skada på egendomen som hyresvärden orsakat avsiktligt eller av oaktsamhet. Hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för behövliga kostnader för att ta hand om och bortskaffa egendomen. 

Äganderätten till egendomen övergår dock inte och egendomen får, med undantag för avfall, inte bortskaffas, om något annat följer av någon annan lag eller om hyresvärden visste eller borde ha vetat att lägenheten inte har övergetts frivilligt.  

Bestämmelserna i denna paragraf tillämpas inte på sådan egendom som avses i 4 § 1 mom. i hittegodslagen (778/1988) eller i 17 och 18 § i den lagen. 

En hyresgäst i andra hand som vill utnyttja sin rätt till fortsatt hyresförhållande i fråga om en bostadslägenhet ska skriftligen meddela hyresvärden detta senast en månad från det hyresgästen i andra hand fick kännedom om grunden för det primära hyresförhållandets upphörande och villkoren i det primära hyresförhållandet. Meddelandet ska delges hyresvärden på det sätt som föreskrivs i 13 a §. Hyresförhållandena upphör inte innan den ovan avsedda tiden har gått ut. 

Om domstolen godkänner hyresvärdens talan om vägran att fortsätta hyresförhållandet, ska domstolen i sitt avgörande bestämma när rätten för hyresgästen i andra hand att bo i lägenheten upphör och ålägga hyresgästen i andra hand att flytta från lägenheten. 

Om inte något annat har avtalats och om hyresgästen sedan arbets- eller tjänsteförhållandet upphört ännu bor i arbetsbostaden, får hyresvärden höja hyran till högst det som enligt lagen om allmänt bostadsbidrag (938/2014) har fastställts såsom skäliga maximala boendeutgifter per kvadratmeter på orten. 

Om hyresvärden vill höja hyran i enlighet med 1 mom., ska hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen höjningen, den nya hyran och tidpunkten för höjningen, som tidigast kan infalla vid ingången av den hyresbetalningsperiod som följer på meddelandet.